美联储6月9日公布了一个报告，多个方面数据显示美国房价今年季已跌回至2002年的水平。

  更令人震惊的是，美联储的报告提到：美国房价下跌已使屋主拥有的房屋净值（homeequity，房屋价值减掉贷款余额后的数值）大幅缩水，已降至接近二战以来的点。

  平均而言，目前美国屋主只拥有房屋价值的38%，相比十年前的61%大大地缩水了！

  因为一般美国民众不习惯储蓄，也不可能储蓄（1/3的薪资押在了房子上，其余用来交税和日常开销），人们衡量自己有多富有，主要是以房屋净值为依据。

  然而前些日子，一则对美国几千个房主的调查报告数据显示，有近一半的房主表示，他们的房屋价值比他们买入的时候还要低，其中有2/3的房主说，他们的财务情况比房市泡沫破灭之前还要差，因此房价跌跌不休就不仅是账面上的损失了。

  还有许多房主对当时买房感到懊悔，有将近1/4的人认为，如果允许他们从头开始，他们决不会购买现在的房子；而另有1/3的人表示，后悔买房子是因为“付了学费才知道”，购房不是一种好投资，根本就不像专家所吹嘘的那般好。

  目前美国工作机会匮乏，“婴儿潮”一代退休遥遥无期，在物价飞涨的年代（如：油价飙升），人们唯有选择减少消费，以保持一定的偿还债务的现金，迫不得已选择简朴的生活。

  在那期间，借款人和贷款人都信心百倍，因而推动了借贷额持续升高，人为地刺激了经济稳步的增长，造成了房市、股市繁荣的虚幻景象。

  而金融危机发生之时，银行放贷的意愿发生了根本性变化，因此货币供应也随之发生变化。

  现在不少人关心的是美国房价究竟何时才能触底回升？特别是好些中国人，想去美国“抄底”。

  根据美国楼价指数标普/Case-Shiller3月份的报告，美国房价按月下跌0.2%，虽然在市场的预期之内，但房价指数位于138.16，低于2009年4月金融危机期间的低位。

  在这些黯淡的数字公布之际，房屋贷款利率正降至今年新低，30年贷款固定利率已低于4.5%。

  即使利率再诱人，高达9%的失业率（实际失业率更超过17%），以致难以立刻实施收紧货币之政策，再加上当前石油价格可能持续上涨，使消费的人精打细算着每一分钱，疲软的房市因此而无法振兴。

  标普指数委员会主席直言道：“美国大部分地区房价已陷入双底衰退，房价持续下滑未有舒缓迹象”。可见美国房价将继续下跌，跌回1998年的价位就没有悬念。

  也就是说，如果现在急于抄底美国房市的话，就好似在接一把下行的利剑，望急于赴美抄底房市的中国投资者，务必慎重，再慎重！据重庆时报(本文来源：华西都市报)

  洛杉矶地区是在美华人的主要聚集区，除纽约外绝大多数新移民选择在以洛杉矶、旧金山为核心的南加州置业。

  由于传统区域的房价相对偏高，很多新移民和投资者反而倾向于购买新发展区域的一手房，有建筑面积380平方米大屋只需40万美元左右。

  纽约型和最知名的地产中介公司之一Halsteadpropery的执行董事在接受记者正常采访时表示，一些新兴的区域，房价则至少比峰时下跌50%，保守估计2014年左右，美国房价会恢复到2004年的水平。

  世贸中心遗址上的重建正如火如荼，“重生”的希望让美国业内人士也表示，现在是投资曼哈顿的好时机。

  自1963年至2010年第三季度，美国实际成交房价上涨了近14倍，与2007年的顶峰相比更上涨了16.7倍。

  美国业内的人表示，美国大部分地区房价已跌到谷底，但短期内仍难恢复元气，预计2013年~2014年回暖

  目前，关于美国房价的种种数据仍难让人乐观，但近期抄底美国楼市的各种报道，却让不少人按捺不住想出手，美国楼市现在到底什么状况？又有多少中国人投身其中？5月，本报特派美国记者去往华人最爱聚居的城市纽约、洛杉矶，探访当地楼市真相。

  标准普尔/凯斯席勒房屋价格指数报告数据显示，今年3月份美国20大城市房屋价格会出现连续第八个月下跌，表明美国房屋市场已陷入双重衰退。而高力国际东北区董事总经理、美国评估部部长PatrickT.Craig也表示，现在很难说是不是抄底美国的好时机，但在采访中，我们见到，位于曼哈顿的豪宅W公寓、曼哈顿的居住区SOHO区的TRUMPSOHO酒店式公寓都在极力招揽中国客户，洛杉矶的在售房屋中中国看楼客络绎不绝，看来在有初步回暖迹象的美国楼市中中国客已起到不小的作用。

  全美房地产经纪人协会（NAR）数据更显示，来自中国内地和香港的买家近年有所增加。2010年全美住宅市场总销售额为9070亿美元。其中，国外投资者购买总额约占4.45%（410亿），亚洲投资者人数约占国外投资者总人数的8%，且购房地点多在西岸。2008年和2010年来自中国内地和香港的买家约占国外买家总数的8%，而在2007年和2009年此数字接近5%。专题文/图：本报特派记者陈白帆

  记者在当地多份报纸上看到有外资抄底美国房市的报道。有报道认为，当美元兑欧元贬值时，它同时兑别的货币也会贬值，所以对于国际买房人的吸引力慢慢的变大。从美元贬值、相对外币的角度看，多数外国购房者正在享受更多折扣。在欧洲人眼中，美国房价的折扣有8%，中国人买房可获得8.6%的折扣，而加拿大人买房得到的折扣更达到9.3%之多。而洛杉矶本地地产类报纸《中华地产》报道指出，有地产经纪反映近期带去加州橙县豪宅的客户中，超过一半是中国买家，而且非常青睐面积近千平方米的全新住宅，不少是为了孩子上大学时居住而用。不过，出乎意料的是，虽然有很多来自俄罗斯、巴西和中国内地的富豪在纽约和加州购买豪宅，但美国数量的外国买家却来自邻居加拿大，在前往美国买房的外国人中占比23%左右，比2009年的17.6%有所上升。看来，加拿大人一边在抱怨中国人炒高了他们的房价时，一边也没闲着，赶紧到美国去抄底。

  正当广州日报等国内媒体开始关注中国人海外购房风潮时，美国主流中文报纸《》也在6月20日刊出专题“中国炒房族进军北美”，指出当地华人经纪人为了争取中国内地买家，不仅要做好经纪人的本职工作，而且索性和自己相熟的律师、会计师等建立起一条龙服务。该报道指出，中国买家的特点主要有低调、喜新厌旧、注重朋友推荐、讲等特点。同时提出，在不少中国人近年前往美国抄底的同时，也要注意投资风险，比如地段差的房产所面对的租客很可能是老赖，不仅损失租金，而且由于房地产税和翻新费用等成本，不赚反亏，以后也不好脱手。

  在美国房地产人士看来，目前美国大部分地区的房价已基本跌到谷底，但短期内依难恢复元气。不过，局部地区的房价已经止跌，比如洛杉矶地区的一些深受华人喜爱的住区，当地居民并不觉得房价有明显下跌，一些新兴区域，房价则至少比峰时下跌50%。由于此次金融危机对美国房地产市场带来的冲击相当大，美国房地产人士普遍保守估计在3年后，也就是2014年左右，美国房价会恢复到2004年的水平，但难以重回次贷危机爆发前的高峰。

  威翰地产有关负责这个的人说，美国房地产市场整体还可能继续疲软，根据全美房地产经纪人协会(NAR)近期公布的数据，经季节性因素调整后，4月份成屋销量较上月下降0.8%，而此前不少经济学家曾预计，4月份成屋销售将增长2%。4月份成屋售价平均值为163700美元，较2010年同期的172300美元下降5.0%。不过，美国的新屋销售增长反而超过预期，4月新屋销售32.3万套，环比增长7.3%，但仍明显低于1999年以来的均值83.6万套。

  从2007年7月至今，美元兑人民币已经从1美元兑换7.52块钱跌到目前的不到6.5元，跌幅将近14%。这在某种程度上预示着，即便美国房价不下跌，在2007年需100万美元的一套房子，因汇率下跌就省出人民币100万元。

  威翰集团副总裁、威翰地产（中国）son先生认为，许多经济学家都预测人民币兑美元会促进增值，但是这种幅度在相当时间内不会很大，购买美国房产的客人中有一部分纯粹考虑投资回报，他们确实会再进行观望，但一半以上的买家投资美国房产的目的是有刚性使用的需要或是在全世界内分散资产，他们受到汇率走势影响很小。

  在曼哈顿街头，不管是在梅西百货，还是在时代广场[消息价格户型点评]；不管在华尔街还是在中央公园，都能见到来自世界各地的游客，让人感受到这座真正国际大都市的吸引力。

  早在2007年就在上海设立了分公司威翰地产的美国威翰集团，目前取得了美国多个开发商在中国的代理权，其美国公司相关负责人JustinStewart先生和记者说，从近几年中国内地客户到美国购房的情况去看，购置房产的根本原因还是由于移民或者孩子的教育。其中购买纽约房产的客户相对偏重于投资性，而在加州购买房产的则大多数都用在自住。曼哈顿地区的空置率仅为不到0.03%，在金融危机的打击下，这几年基本上没有全新项目推出，多数是旧楼翻新，因此全新一手物业也更加受到投资者的青睐。

  记者了解到，目前曼哈顿的投资门槛至少是85万美元，大多数公寓单位的价格介乎160万~180万美元之间。受益于曼哈顿的高租金水平50平方米左右的一房单位，月租金1150~1900美元；三房到四房的大单位则需要4000多美元/月。对于曼哈顿的房产投资，近期比较多的客户会选择组合型投资，比如一位客户有2000万元人民币的现金能够直接进行投资，他们往往会要求专业公司帮助其做组合投资，部分用来买公寓，部分用来买产权式酒店单元。

  在曼哈顿，记者去到世贸遗址旁的W公寓以及SOHO区的TrumpSOHO，这两个项目都可以说是所在片区端的投资型物业，前者主要提供给人们长期居住或租住，后者则既可以由业主自行居住，也可以像酒店一样接待客人。由于W公寓四面有景观，甚至还有河景，因此开发商THEMOINIANGROUP总裁JosephMoinian也强调项目“很好”，“现在有不少来自香港和中国内地的客户对我们项目有兴趣，他们特别讲，所以我们专门找师看过，好对他们介绍。”

  洛杉矶地区是在美华人的主要聚集区，在很多居住社区，碰到的都是华人、看到的都是中文，进入的商店食肆也都是华人超市和华人酒店，能吃到最正宗的中餐，不会讲英文都完全没问题。

  深受华人青睐的主要有圣玛利诺、亚凯迪[简介动态]亚、核桃市等地区，当然这些城市的房价都比较贵，一套房子（有前庭后院的独立屋）基本都在100万~200多万美元，而且放盘的大多是几十年前建成的旧房，因此一些经济实力较弱的新移民也会选择罗兰冈和蒙特利尔公园市等地置业。

  一般来说，周末会有不少将出售的房子开放给看楼者参观，俗称OPENHOUSE，代理该房产的经纪人会站在门廊处迎接，给客人发资料。记者在采访过程中了解到，目前洛杉矶地区的几个学区，如圣马力诺、亚凯迪亚等居住区，房价动辄都100多万美元以上，但到OPENHOUSE看房的却基本是大陆新移民，东北、上海、湖北各地口音都有，难怪几乎所有“OPENHOUSE”里的经纪人都是华人，就算是美国人，也能说一口流利的普通话。

  说到美国房价仍在下跌的各种新闻报道，洛杉矶经纪人ANDYCHEN认为这些数据没能反映美国部分地区正在回暖的现实，“报道是怎样我不管，但我最近的确忙得不行，除了本地华人在抄底外，也有来自上海、北京的客户来买房。”ANDY一边跟记者聊天一边也会不断地接到业务电话。ANDY认为，由于大陆客户近年来的大量涌入，在洛杉矶以东的新发展区反而有更多机会。据了解，目前投资新区域的客户中，有不少专程从上海、北京飞到洛杉矶买房的，主要购买40万美元以下的物业，除了因为生意上的原因会偶然住一下外，多数时候宁愿空置。

  作为《家天下》特派美国记者，短短10天内的行程感受到美国人民很淡定也很乐天，华尔街上也依然是精英云集的景象，美国人并没有把金融危机所带来的愁云惨雾整体摆在脸上。正如美国地产巨头THEMOINIANGROUP总裁JosephMoinian跟记者提及的“重生”二字，他相信随着新世贸中心建筑群的建成，曼哈顿一定会重新焕发生机，因此现在是投资曼哈顿的时机。

  而在洛杉矶，一波波涌入“OPENHOUSE”的中国客户，甚至让你以为在参观广州郊区的别墅项目，一些前几年还插满了“待售”牌子的小区，现在也几乎看不到太多的空房，当地不少房产经纪也表示，生意最难做的时候已经过去。专门面向中国市场提供美国房地产投资咨询服务的美国公司威翰地产，早在2007年就在上海设立了总部，并在北京也设立了办事处，其相关负责人表示，大陆客户对美国房产的投资热情正在增加。以往他们每年会组织4~5个看房团，但今年的看房团数量已经达到8个，尽管目前看房团的团友还主要来自北京、上海及周边，但他们也打算在明年上半年在广州开设分公司，吸引更多华南的投资者到美国置业。

  应该说，2007年开始的金融危机也让来自海外的广大投资者看清了美国各地房地产市场的抗跌性，那些旅游度假区，比如拉斯维加斯、佛罗里达州等地，虽然在房价上涨过程中大放光彩，但在危机中却因缺乏刚性购买力的支持而下跌幅度最快，“房价至少下跌了一半以上，”不少美国房地产人士认为投资旅游度假区的房产风险较大。另外拥有大量土地却人口密度很小的内陆地区也不适合房产投资。但对于纽约这种国际化大都市来说，不管什么时候仍然会吸引来自美国各地，甚至世界各地的人们，和其他房价下跌的“重灾区”相比，纽约楼价比2007年峰时期只有8%~12%的跌幅。

  据记者在纽约和洛杉矶两地了解到的大陆客户购房情况，来自中国大陆的客户依然以新移民人士居多，置业目的主要是自住，会拥有学校资源的社区。而在商业区来投资的则多为身家丰厚、和美国公司有生意往来的中国企业主。虽说一般只有已获得美国国籍以及获得绿卡的人士能够得到银行贷款，而身份仍然是中国公民的买家，则很难获批贷款购房。但记者通过调查了解到，来自中国大陆的客户，不管是不是新移民，都以一次性付款置业的为主。

  美国地产巨头、在曼哈顿握有2500多套物业，号称曼哈顿的地主的THEMOINIANGROUP总裁JosephMoinian在接受本报记者专访时表示，新世贸中心的重建已完成大部分，目前已经有非常多的国际一流公司承诺将公司总部迁往新世贸中心，来自中国的北京万通[简介动态]实业股份有限公司也会进驻新世贸中心。这几年，世贸遗址年年都会吸引大量游客到来，而在新世贸中心重建完毕后，预计每年会有500万以上的游客。因此他对曼哈顿的“重生”充满信心。JosephMoinian对于来自中国的投资者有两条建议：1.一定要投资非常有发展前途的区域，而且投资的时机也很重要，现在就是投资曼哈顿的时候。2.每个州都会有自己的中心城市，一般来说投资纽约、洛杉矶、华盛顿DC这种中心城市的房产风险会比较小，而投资偏远城市则风险较大。

  与不少曼哈顿居住型物业被用于销售不同的是，曼哈顿的写字楼、商铺等类型的物业则多被开发商本身持有而不外销，如果要投资写字楼项目，则门槛恐怕得要上亿元人民币。据了解，以万通为例，该公司为确定进驻新世贸中心的企业，租下自由大厦约20万平方英尺的办公空间，每平方英尺的租赁价格将达到80美元，折合人民币每年的租金约1.06亿元。

  一位美籍华人老太太，怀揣对中国房地产行业的巨大热情，不远万里从大洋彼岸回到祖国，开始了购房之旅。

  在她展开的一张中国地图上，北京、大连、沈阳、巴马等许多城市名称上画着一个个小圈圈，“这是我去考察的一些地方，如果各方面条件不错，买几套房子用于投资。”

  就在她身体力行到处考察项目的时候，中国房地产市场却正在遭遇有史以来最为严厉调控政策的炙烤。然而部分城市房价微跌，丝毫没有减弱这位美国老太太的购房热情。她说，当国人忌惮调控威力时，一些美国富人却将此看作一种商机。只要人民币预期不变，中国房地产市场就具有相当广阔的投资前景。

  这位美国老太太叫Susan chen，原是驻北美分社的一名高级记者。一份体面的工作，一份不错的薪水，外加一张令人羡慕的绿卡，很多华人混到这个地步应该满足了。但就在一年前，她突然向报社提出辞职。

  很快她回到国内，凭借一张地图和互联网络开始了购房之旅。先后在大连和沈阳购买了三套房产之后，2010年9月她南下北京。

  整日走街串巷，Susan发现北京南城是房产的估值洼地。凭借在美国的置业经验，她将目标锁定在的二环内，购买了一套价值300万元的房产。

  一年之后，这套房产售价上涨50%，最近她打算将该套房产挂牌出售。Susan有她的道理：现在北京住房政策太严了，未来房价上涨的空间不大。她开始看重二三线城市的地产项目，这些城市的房价才刚刚上路。Susan不无得意地告诉中国证券报记者，最近她看上了广西巴马。

  广西巴马是一条狭长地带，空气清新，环境宜人，非常适宜居住养生。那里的房地产市场刚刚启动，一套精装的两居室只要15万元。Susan一口气在那里买了12套。不到一个月的时间，那里的房价已涨到每套20万元。

  当记者诧异于Susan的大手笔时，她说，现在除了中国的一线大城市对外国人购房进行限制外，其他很多二三线城市不仅没有歧视政策，甚至有些地方的房地产企业和地方政府相当高兴，觉得能带动当地的旅游发展。

  看着她在中国地图上圈圈点点作出的标记，她说这是她构想的国内置业计划。现在已经购置了将近20套住房，未来福建厦门、山东威海，甚至是天津都将纳入到她的购房版图中。

  当记者问起Susan为何到中国购房时，她表示，作为媒体人的她了解到很多美国富人都在通过种种渠道来中国购买投资性房产，只不过进行得比较隐蔽。之前中国房价飙升以及人民币，让这些人的财富增值非常快。

  Susan说，目前国内对外汇流入境内管理得很严格，没明确的资金用途根本没办法通过国家外汇局的关口。如何换汇成为当时拦住很多外国人进入国内房地产市场的主要障碍。

  工行北京新街口支行客户经理宋祯介绍说，央行外汇局规定，如果外国人能提供合法资产金额来源证明，那么对其换汇并没太多限制；但是若无法提供证明，外国人一年能够换汇的上限是5万美元，这对于支付一套住房显得杯水车薪。

  不过，Susan巧妙地运用了“地下”渠道。“现在很多企业在香港有公司，我们将美金汇到该企业在香港的汇丰银行账户，而国内就可以从企业按照当时牌价提走相应的人民币。有时换汇成本比银行还要低。通过，也可以将美元带到国内。”

  现在，Susan的一些美国朋友也在通过这一些方式将资金汇入中国。虽然在中国政府祭出最严厉的楼市调控之后，有些海外买家开始从房地产行业抽身，但是在中国公布的GDP数据依然保持高增长时，老外迅速杀个回马枪。

  外汇局公布的国际收支平衡表初步多个方面数据显示，今年一季度我国经常项目顺差出现回落，国际收支状况进一步改善。但是资本和金融项目顺差有1114亿美元，仍处于高位，显示了国际资本净流入的压力巨大，隐藏其间的“热钱”令人担忧。

  一位在中国工作多年的外籍人士steven介绍，“他们不会轻易将资金汇出中国，毕竟全球没有一点一个地区拥有中国经济这样的活力。所以更多的是进行一些结构性或者地区性的调整。比如一些外国朋友在世博会后选择退出上海物业；在北京限购令出台时，放弃持有一些非核心地段的物业资产。现在他们的目光慢慢的开始转向一些房地产市场方兴未艾的二三线城市。”

  一位在美国旅居多年，一直从事金融投资行业的圈内人士张旭和记者说，现在全世界都知道应该尽可能持有人民币资产，享受人民币带来的好处。

  他表示，目前中国是美国债权国。为了赖账，美国一定会让美元贬值。另外，美元贬值也是刺激美国出口进而拉动国内就业的方式。所以不排除美国政府未来会启动新一轮刺激计划，向市场再次注入流动性。“这是全世界都知道的美国玩的小伎俩。”张旭说。

  从全球视角看，如果美国政府让美元泛滥之后，那么相比欧美国家，美国人更愿意将资金注入中国这样的新兴经济体。既然人民币的预期没有消退，必然会导致海外热钱大量涌入，而且国内的货币处于超发状态，两股力量都将抵消一部分政府调控房价的力度。

  不过，这种观点遭到一些国内经济学家的反对。根据发达国家房地产市场发展的历史经验看，没有一点一个国家的房地产市场能够一路高歌猛进。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，当前的住房市场行情报价过高，房地产泡沫巨大早已是不争的事实。如果房价不向下调整，房地产泡沫如何挤出？

  独立经济学家谢国忠表示，对于已经涨了二三十倍的房价来说，下跌50%并不难。今年房价已经见顶，当加息至负利率时代结束时，房地产拐点就会出现。

  有专家称，随着“限购令”、房产税等调控政策的层层加码，坚挺的房价必然会出现松动，而未来的再次加息也许就是压倒骆驼的最后一根稻草，像美国老太太这样将房地产作为投机工具的风险正在加大。

  目前，相当多的国际游资在内地炒卖房产，其根本动因就是赌人民币。只要人民币存在的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。然而游资不会准确预料人民币的拐点具体在哪里，当多数人看明白之后，美国老太太的内地炒房梦也许就将破灭。

  绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。

  因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。 炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。

  目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。

  目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。

  目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。

  显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人阶层，4、无辜的中华文明（安家立业是成年标志）这四个条件促成的。

  你说它值多少钱它就值多少钱！既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。

  公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜;2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖;3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。

  成大事。不与官（至少是涉及的所有主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。

  噱头必不可少。要么是海外投资的旗号（其实是老虎皮），要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

  抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。

  融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团（绝密），至于巨额让利给炒房团，楼上已见。

  房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。

  可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结（绝密），签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。（洗钱和逃税并举）。

  1、100万资金首付30%，按揭3套100万的期房，总价300万，支出90万。

  2、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时，你已经累计支出130.5万元。

  3、此时，房价已经过两年的共20%的上涨，市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按360万全部脱手，获利29.5万。

  4、实际获利与银行存款相比，100万元银行2年期存款利息可达12万元（大额存款是高利息），你实际比银行存款利息多得17.5万元。

  5、如果中介在1年内才把你的3套房出手，你实际获利比存款利息还要少3.5万元（多还一年房贷15万元）。

  6、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到5年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。不仅仅是sb。

  那时候，银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了，把“夏利”车也卖了，把16岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼，那就是中国房地产了。

  以楼上为例，提前与房地产董事长暗地协议，以2200元/平方米抢购巨量房源（至少300套），鼓动市场价超过7000元，并力挺10000元/平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国政府的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？

  当二、三线元/平的时候，炒房团的完全能够达到500%！炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！

  其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术上的含金量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱，3个月后赚多少钱？6个月后赚多少？1年后赚多少？

  中国的房价走势不可能效仿日本的时间表。说这话的，忘记了最关键的东西中国是伟大的社会主义国家！是什么概念呀？房价了，中国就乱了。

  那时候说不清人民币究竟会还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难，30%的央企倒闭，60%的中小民企消失。但房价必须下跌，跌3040%一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户，为国家和社会做点贡献合情合理。

  2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收，银行是贪婪的，也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻;

  买房自住的叫“房奴”，前世来生都得还，“出来混，总是要还的”。每个月还银行几千元，你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻;

  4、有人说，买得起高价房是男人成功标志，这里我要说，买高价房的人都是四大傻。

  在北方，街上练摊的，都要请些哥们朋友来捧场，造成人头攒动的声势，名字叫“托儿”。房地产行业的“托儿”有个专用名称叫“房虫”。

  1、楼盘开盘当天，你要去买房子排队买号，你也许排在第500位的号，然而等你出手敲定一套房子，等你签定合约时，你会发现你的合约编号是第0030号。

  你明白了吗？你前面后面排队的数百人、上千人，都是人家花小费请来的“房虫”！

  2、还有一类“房虫”，是真的交定金、签合同。然而1~3个月后，一旦房价飙涨，他们会成批成批地退房。他们是打“假球”，真正目的是把球传给刚性购买群体。当然，他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别：不存在退房扣5%的违约金！

  肯定啦，买房时的定金是房地产老板提前给的。还有，不瞎忙，参与本次房虫活动，每个cao作员都有5000~20000的“辛苦费”。你相信吗？

  绝密十 究竟有多少人在线、政府官员：关心自己的仕途;关心本界政绩;关心本辖区的GDP，能创造越多的地王，本地经济越繁荣。